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二手房真正的壓力

2022-09-23 房爾賽DL

豪宅逆市熱銷,造鈔超115億;

光明剛需盤1343批客戶搶676;

法拍豪宅寶能城50套超高的稅費墊付,成交總金額7.6億元;

二手房頂復戶型出現最貴成交單價65.79億衝破豪宅天花板。

一夜之間,新房、豪宅、法拍都很熱,深圳樓市似乎又回到了大牛市。

難道深圳樓市又回暖了?

但熱潮之下是慘不忍睹的二手房。

截止21號,深圳二手房網籤量只有1169套,這個月想要衝破2000套,估計懸了。

眼下已經不缺新房子,有理由相信,接下來二手房的冰山期會更長更冷。

很明顯深圳的市場,已經分化到讓人很難看得出規律。

都說大家在觀望,預期情緒很低落,但卻一而再再而三出現搶豪宅。

都說大家要保工作,穩現金流,但剛需也在忙着打新熱選。

市場的邏輯似乎都不太自洽。

實際上這幾天出現的行情,明顯和剛需沒有太多關系。

招商璽家園從登記名單就可以看出身份的實力。

寶能城超高的稅費墊付,也不是剛需可以玩得轉的。

這都只能說明有錢人的鈔能力,被激發出來了,說明不了整體的市場行爲。

一方面這些豪宅供小於求,價格便宜。

招商璽家園是無敵海景加低定價,有巨大價差。寶能城是西麗最實用豪宅,贈送高,地鐵物業,單價平均下來比市場價低。

另一方面深圳打折的新房仍在繼續。

像萬科金域學府开盤就給93折,聯發悅尚居凍資就優惠3萬,保利龍譽未开盤就喊出低價,已經超出市場的預期。

而且以前都是小樓盤,小开發商搞優惠促銷,現在是頭部老房企在搞。

對業主來說,似乎還不如不趁开盤這個熱鬧,折扣多的樓盤,幸運的還能省個小幾十萬。

不過,這對二手房的業主來說就不是什么好事了。

當同樣的價格,差不多的地段下,自然更優越的戶型,爲什么不選新房?

一樣的預算,大家也肯定是跟着新房跑。

而且對比周邊二手房的價格有絕對的優勢,加上开發商搶客戶,新房折扣越來越猛,有名額的準業主就更不打算看二手房。

除非降價,否則二手房很難賣。

特別是地段本身就不好,學位也沒有優勢,戶型還奇奇怪怪的二手房,有客戶來看看房轉兩圈就已經不錯了。

這個月截止21號,深圳二手房網籤量只有1169套,這個月突破2000套估計又懸了。

而二手房真正的暴擊也才剛剛开始。

今年的供應任務是6萬套商品住房。

這6萬套的量,幾乎當前二手掛牌房源的三分之二。而且任務量到9月23日是38513套,還有近2.8萬套新房住宅在等着入市。

這兩萬多套新房到時候將會對二手房進一步衝擊。

從去年6月开始,深圳的新房成交就开始反超二手房的成交。

所以,接下來二手房會越來越難賣。

二手房想賣房的業主有壓力,前兩年买房的業主也好不到哪裏去。

新房供應潮,壓力也轉移到了兩年前上車的業主身上。

特別是光明、龍崗的業主,前兩年买的新房,可能是有史以來最貴的新房。

2020年頤安都會中央五期第一批備案均價約5.2萬/平,而旁邊去年深鐵新拍G01063-0264地塊限價5.08萬/平。

2020年寶安尖崗山的尖山壹號備案均價約8.8萬/㎡,而今年开盤的鳳鳴水岸开盤備案均價

2020年光明的中海寰宇時代花園備案均價約5.99萬/㎡,電建洺悅府備案均價約5.97萬/㎡,而今年光明的所有待入市新房,價格都在4.3-5.2萬/㎡。

2021年寶安新安的萬科大都會備案均價約9.34萬/平,玖玖頌閣備案均價約9.21萬/平,而最近旁邊中糧鉑悅苑的90套新房,均價8.86萬/㎡。

無論是縱向與本身片區的新房比較,還是橫向跨區域比較,這些新房備案價格都比市場的預期價格高出一部分。

也不知道,這部分業主手裏的雞腿還香不香。

現在很多二手房已經回落,比如龍悅居、僑香村、玖龍臺、諾德假日花園、華潤城都在回調價格。

整個深圳相比2021年2月的高位已經回撤了將近14%。

所以接下來,如果新盤的備案價仍然比市場價高的,就要警惕了。未來想再遇見2020年的行情的概率,已經微乎其微。

不過,短期看政策,中期看土地趨勢,長遠看城市活力。鯊魚會一直看好深圳的年輕人。

但是买貴了怎么辦?

眼下想退房已經不可能了,唯有修煉心法,愿賭服輸了。

承認房子是商品,有市場,價格就會有波動。

作者 | 醉酒大鯊魚



標題:二手房真正的壓力

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